Loi Climat et Résilience: Copropriété
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a été publiée au Journal officiel du 24 août.
Le service juridique de l’UNIS vous présente les mesures qui concernent la copropriété.
Plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux et DTG (art. 171 de la loi)
L’article 171 de la loi modifie plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965 et du code de la construction et de l’habitation. Selon l’exposé des motifs, il vise à faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique et à favoriser l’entretien des immeubles vieillissant et nécessitant de lourds investissements, grâce à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux et aux provisions correspondantes dans le fonds de travaux.
Remarque : le contenu de l’article 14-2 relatif aux provisions « hors budget » est transféré à la fin de l’article 14-1, sans modification sur le fond.
Art 14-1 loi de 1965 modifié :
I-Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
- – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
1/ Le plan pluriannuel de travaux (Art. 14 2 de la loi de 1965 entièrement réécrit)
Les immeubles concernés :
Un projet de plan pluriannuel de travaux devra être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation en copropriété.
Quand ? à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble. Le projet de plan devra être actualisé tous les 10 ans.
Contenu du plan pluriannuel :
Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprendra, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE (si obligatoire) et du
DTG s’il a été réalisé :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ; – Une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettent d’atteindre ;
- Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ; – Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant de compétences et de garanties précisées par décret (celles-ci peuvent différer de celles exigées pour le professionnel réalisant le DTG).
Dispense possible de plan pluriannuel de travaux
Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux.
Vote de l’élaboration du projet de plan et de son adoption
Le syndic inscrira à l’ordre du jour de l’assemblée les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux qui seront votées à la majorité simple (art. 24)
Il sera présenté à la première assemblée qui suit son élaboration ou sa révision.
Si le projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrira à l’ordre du jour de cette assemblée la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux (majorité de l’art. 25).
Au regard des décisions prises par l’assemblée, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes : – soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté,
– soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
PPT et carnet d’entretien
Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le DTG sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Elaboration d’office par l’administration
L’autorité administrative compétente pourra demander, à tout moment, au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
À défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
Plan pluriannuel de travaux et « pré état daté »
Le plan pluriannuel de travaux ou, à défaut, le projet de plan de travaux est ajouté au contenu du « pré état daté » à communiquer à l’acquéreur d’un lot de copropriété (modification de l’art. L 721-2 du CCH).
Plan pluriannuel de travaux et registre d’immatriculation des copropriétés
Figurent notamment au registre les données essentielles relatives au bâti. Ces données seront issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du projet de plan pluriannuel ou du DTG (art. L 711-2 modifié du CCH).
2/ Le fonds de travaux (nouvel art. 14 2 1 de la loi de 1965)
Le fonds de travaux devra être constitué 10 ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble à destination totale ou partielle d’habitation en copropriété. Actuellement, ce délai est de 5 ans.
L’alimentation du fonds de travaux : la cotisation annuelle obligatoire
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Attention, le montant de la cotisation annuelle est fonction de l’adoption ou non d’un PPT par l’assemblée :
- il est au moins égal à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel
- Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux n’a pas été adopté, le montant de la cotisation annuelle est au moins égal à 5 % du budget prévisionnel (inchangé).
L’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur (majorité art. 25).
Les sommes versées au titre du fonds de travaux restent attachées aux lots et ne seront pas remboursées lors de la cession d’un lot.
Il est désormais précisé que l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.
La suspension des cotisations
L’assemblée se prononcera sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée, celle-ci se prononcera sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.
Le recentrage du fonds de travaux
Le fonds de travaux est recentré sur des dépenses qu’on peut considérer comme étant essentielles. il pourra servir à financer :
- l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et le cas échant du DTG
- les travaux prévus par le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée
- les travaux urgents,
- les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Jusqu’à présent, il s’agissait de tous les travaux obligatoires et de tous ceux décidés par l’assemblée (entretien, amélioration). Les travaux d’amélioration qui ne seront pas compris dans le plan pluriannuel de travaux seront donc exclus.
Le vote de l’utilisation du fonds de travaux
Comme jusqu’à présent, l’assemblée pourra décider d’utiliser totalement ou partiellement le fonds de travaux.
La majorité sera identique à celle requise pour le vote des dépenses concernées (au lieu de la majorité prévue par les articles 25 et 25-1). Cette affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
3/ La modification du DTG (art. L 731-1 modifié du CCH)
Son objectif est recentré sur l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble.
Son contenu est modifié en conséquence.
Il comprend notamment un état technique de l’immeuble (et non plus un état de la situation du syndicat des copropriétaires) au regard de la réglementation au titre de la construction.
La liste des travaux est élargie : il s’agit de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie (au lieu des seuls travaux de conservation de l’immeuble).
L’article L 731-2 est totalement réécrit : le contenu du DTG est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation ou sa révision.
Par mesure de cohérence rédactionnelle, est abrogé l’article L 731-3 du CCH qui disposait : « Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L 731-2, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, selon des modalités précisées par décret. »
Cette obligation figure désormais à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Entrée en vigueur des mesures relatives au plan pluriannuel de travaux, au fonds de travaux et au DTG :
1° Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
2° Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
3° Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Toutefois, en ce qui concerne l’ajout du plan pluriannuel de travaux au « pré état daté », la modification entrera en vigueur : 1° Le 1er janvier 2024 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
2° Le 1er janvier 2025 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
3° Le 1er janvier 2026 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
NB : les articles 10, 18, 18-1 A, 19-2, 29-1 A, 41-15 de la loi de 1965 sont modifiés par mesure de cohérence rédactionnelle. Il en est de même pour les articles L 253 1 1 (convention d’usufruit), L 443 14 2 (copropriété HLM) du code de la construction et de l’habitation ainsi que pour l’article 31 I 1° a quater du code général des impôts (dépenses déductibles des revenus fonciers) et l’article 3 de la loi Hoguet (exigence de la garantie financière qui couvre le fonds de travaux).
Le contrôle du raccordement des eaux usées au réseau public (art. 63 de la loi)
Le syndic sera désormais chargé de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle (art 18 III modifié de la loi de 1965).
Cette obligation concerne les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine.
Lorsque le syndicat ne dispose pas du document établi à l’issu du contrôle en cours de validité, il en fait la demande auprès de la commune (nouvel art 24-10 de la loi de 1965).
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2023
La généralisation de l’obligation de réaliser un DPE (art. 158 de la loi)
Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 disposera d’un DPE réalisé dans les conditions prévues à l’article L 126-26 (art. L 126-31du CCH).
Ce DPE est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
La modification de l’article 24-4 de la loi de 1965 est la conséquence de la généralisation de l’obligation de faire réaliser un DPE : il n’est plus réservé aux immeubles équipés de chauffage collectif ou de refroidissement.
Art 24-4 loi de 65 (nouvelle rédaction) :
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L 126-31 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.
L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article 14-2 de la présente loi L 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux d’économie d’énergie.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2024
Par dérogation, pour les bâtiments en copropriété et comprenant au
plus 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ces dispositions seront applicables à compter du
– 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ; – 1er janvier 2026, pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
